Eigentumswohnung / Eigentümergemeinschaft muss Sanierungsarbeiten sofort angehen wenn:

Eigentumswohnung / Eigentümergemeinschaft muss Sanierungsarbeiten sofort angehen wenn:
In einem Haus mit Eigentumswohnungen können Eigentümer die Zustimmung der weiteren Eigentümer zu dringend notwendigen Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum verlangen. Das gilt etwa, wenn eine Wohnung sonst nicht nutzbar ist, urteilte am Freitag, 17. Oktober 2014, der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: V ZR 9/14). Danach können Eigentümer sogar zum Schadenersatz verpflichtet sein, wenn sie eine zwingend erforderliche Sanierung schuldhaft verzögern. Dagegen muss die Eigentümergemeinschaft bei aufschiebbaren Sanierungen aber Rücksicht auf die finanziellen Möglichkeiten der einzelnen Eigentümer nehmen und eine Kompromisslinie suchen.
Im Streitfall waren die Kellerwände eines Hauses in Rheinland-Pfalz undicht. In Häusern mit
Eigentumswohnungen gehören die Außenwände auch des Kellers generell zum Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümerin der Kellerwohnung konnte hier wegen der eindringenden Feuchtigkeit ihre Wohnung nicht mehr nutzen. Eine Sanierung würde rund 54.500 Euro kosten. Die Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss sperrten sich aber gegen eine entsprechende Sonderumlage. Das Landgericht Koblenz hatte die Klage noch abgewiesen. Die Eigentümerin der Kellerwohnung müsse Rücksicht auf die „betagten und finanzschwachen“ Eigentümer der anderen beiden Wohnungen nehmen. Deren Wohnungen seien weiterhin nutzbar, durch die Sanierung werde ihre „Opfergrenze“ überschritten.Der BGH hob dieses Urteil nun auf und gab der Keller-Eigentümerin recht. Generell müssten Eigentümergemeinschaften zwar „das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen“. Dabei müssten sie „Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen gegebenenfalls zurückstellen“.„Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist“, stellten die Karlsruher Richter klar. Hier sei wegen des Sanierungsbedarfs die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. „Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum.“ Vielmehr müssten alle Eigentümer anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn dies in erster Linie der Kellerwohnung zugutekomme. Denn die Eigentümergemeinschaft sei verpflichtet, das einzelne Eigentum zu schützen und zu erhalten. Ohne die Sanierung müsse zudem die Klägerin die Kosten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Weiter entschied der BGH, dass Wohnungseigentümer gegenüber anderen Eigentümern schadenersatzpflichtig sein können, wenn sie sich gegen eine zwingend notwendige Sanierung sperren und diese schuldhaft verzögern. Das könnte hier etwa der Fall sein, weil der Schimmelbefall in der Kellerwohnung immer stärker und daher auch die Innensanierung immer aufwendiger wird. Ob und in welcher Höhe die Klägerin Schadenersatz beanspruchen kann, soll nun das Landgericht Koblenz entscheiden.Juragentur
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